Si estás pensando en comprar o vender un inmueble a partir del 1 de enero de 2022 te interesará saber qué cambios nos prepara el Govern a la hora de pasar por caja.

Si la vivienda es de nueva construcción no tendremos muchos problemas, aparte de poder encontrarla disponibles en el mercado, porque los pisos nuevos llevan un impuesto estatal común para todos: el IVA al tipo único del 10% y la base imponible es el valor de escritura. Pero para posteriores transmisiones, el impuesto pagado es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, más conocido como ITP, y es de carácter autonómico. No todas las comunidades autónomas tienen el mismo tipo para este impuesto y el ITP más barato, sobre la transmisión de viviendas, lo encontramos en el País Vasco, con un 4%, y en Cataluña tenemos el más alto, un 10%, que será un 11% si nuestra base imponible supera el millón de euros. De momento, sobre los tipos impositivos no tendremos ninguna diferencia con la entrada del nuevo año y sigue basándose en el RD 1/1993, que establece el qué y el cómo del ITP. Pero aprovechando una reciente ley, la Ley 11/2021 sobre la prevención y lucha contra el fraude, el Estado ha realizado unos «pequeños» cambios a la hora de calcular cuál será la base imponible del ITP y esta novedad afectará directamente nuestros bolsillos si compramos o vendemos por debajo de ese precio.

Hasta el 31 de diciembre de este año la base imponible para liquidar el ITP era el precio que figuraba en la escritura, siempre que ese precio fuese igual o por encima del valor catastral multiplicado por un coeficiente variable en función del municipio. Recordemos que el valor catastral es un dato teórico de cuánto vale nuestro inmueble por el Estado y es la suma del valor del terreno y el valor de la construcción. Este valor catastral sirve como base para que los ayuntamientos nos cobren el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI y se utiliza como base para el cálculo del valor patrimonial por el impuesto del patrimonio. Dado que este valor catastral es teórico, siempre existen diferencias sustanciales entre el valor real de escritura y el catastral, y normalmente este último suele ser inferior al precio real de venta. Para calcular cuánto debía pagarse de ITP era fácil porque la base imponible era el precio de escritura (siempre que el precio de escritura fuera superior al precio del Catastro multiplicado por el coeficiente, lo que ocurría a menudo).

Pero a partir del nuevo año aparece un nuevo «valor catastral», que en principio nos dicen que sólo servirá para calcular el ITP y el impuesto de patrimonio, siendo la media del valor de todas las ventas realizadas en una zona concreta. Los notarios estarán obligados a comunicar al Gobierno el precio de venta que figura en cada escritura y la ubicación del inmueble y el Estado, en diciembre de cada año, hará públicos estos valores por metro cuadrado. En el fondo, el Estado se convertirá en el tasador de nuestros hogares y nos dirá cuál es el valor "real" tanto si somos compradores como vendedores. Entonces, si el precio de venta está por encima de ese valor catastral, tributaremos por el valor de escritura pero si vendemos por debajo del valor catastral deberemos pagar por el valor catastral, y como la base de cálculo es una media, siempre tendremos valores por debajo, que tributarán al valor de la media; y valores por encima, que tributarán por el valor real. En el fondo, por todos los valores por debajo de la media se pagarán más impuestos que hasta ahora. Por cierto, si sois vendedores ocurre lo mismo, los beneficios tributarán por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta y si vendemos por debajo de la media se tendrá que poner el precio catastral y deberemos tributar por unos beneficios que no serán reales.

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