Si estás pensando en comprar o vender un inmueble a partir del 1 de enero de 2022 te interesará saber qué cambios nos prepara el Govern a la hora de pasar por caja. Si la vivienda es de nueva construcción no tendremos muchos problemas, aparte de poder encontrarla disponibles en el mercado, porque los pisos nuevos llevan un impuesto estatal común para todos: el IVA al tipo único del 10% y la base imponible es el valor de escritura. Pero para posteriores transmisiones, el impuesto pagado es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, más conocido como ITP, y es de carácter autonómico. No todas las comunidades autónomas tienen el mismo tipo para este impuesto y el ITP más barato, sobre la transmisión de viviendas, lo encontramos en el País Vasco, con un 4%, y en Cataluña tenemos el más alto, un 10%, que será un 11% si nuestra base imponible supera el millón de euros. De momento, sobre los tipos impositivos no tendremos ninguna diferencia con la entrada del nuevo año y sigue basándose en el RD 1/1993, que establece el qué y el cómo del ITP. Pero aprovechando una reciente ley, la Ley 11/2021 sobre la prevención y lucha contra el fraude, el Estado ha realizado unos «pequeños» cambios a la hora de calcular cuál será la base imponible del ITP y esta novedad afectará directamente nuestros bolsillos si compramos o vendemos por debajo de ese precio. Hasta el 31 de diciembre de este año la base imponible para liquidar el ITP era el precio que figuraba en la escritura, siempre que ese precio fuese igual o por encima del valor catastral multiplicado por un coeficiente variable en función del municipio. Recordemos que el valor catastral es un dato teórico de cuánto vale nuestro inmueble por el Estado y es la suma del valor del terreno y el valor de la construcción. Este valor catastral sirve como base para que los ayuntamientos nos cobren el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI y se utiliza como base para el cálculo del valor patrimonial por el impuesto del patrimonio. Dado que este valor catastral es teórico, siempre existen diferencias sustanciales entre el valor real de escritura y el catastral, y normalmente este último suele ser inferior al precio real de venta. Para calcular cuánto debía pagarse de ITP era fácil porque la base imponible era el precio de escritura (siempre que el precio de escritura fuera superior al precio del Catastro multiplicado por el coeficiente, lo que ocurría a menudo). Pero a partir del nuevo año aparece un nuevo «valor catastral», que en principio nos dicen que sólo servirá para calcular el ITP y el impuesto de patrimonio, siendo la media del valor de todas las ventas realizadas en una zona concreta. Los notarios estarán obligados a comunicar al Gobierno el precio de venta que figura en cada escritura y la ubicación del inmueble y el Estado, en diciembre de cada año, hará públicos estos valores por metro cuadrado. En el fondo, el Estado se convertirá en el tasador de nuestros hogares y nos dirá cuál es el valor "real" tanto si somos compradores como vendedores. Entonces, si el precio de venta está por encima de ese valor catastral, tributaremos por el valor de escritura pero si vendemos por debajo del valor catastral deberemos pagar por el valor catastral, y como la base de cálculo es una media, siempre tendremos valores por debajo, que tributarán al valor de la media; y valores por encima, que tributarán por el valor real. En el fondo, por todos los valores por debajo de la media se pagarán más impuestos que hasta ahora. Por cierto, si sois vendedores ocurre lo mismo, los beneficios tributarán por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta y si vendemos por debajo de la media se tendrá que poner el precio catastral y deberemos tributar por unos beneficios que no serán reales. Si desea evitar sorpresas antes de vender o comprar un inmueble visite un API colegiado que forme parte de la red APIalia para que le asesore.

El pasado día 9 de mayo de 2023 el consejo de ministros ha aprobado una línea de avales ICO para permitir que jóvenes y familias con menores a su cargo puedan acceder a una hipoteca para la compra de su primera vivienda con el 100% de financiación. El objetivo es facilitar la adquisición de unas 50.000 viviendas aproximadamente y estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. Si sois menores de 35 años o familias con menores a cargo (en este caso sin límite de edad) tenéis una oportunidad única de conseguir una vivienda en propiedad con la financiación del 100 % del precio de compra. Desde VicMoBa, podemos ayudaros a hacer realidad el sueño de tener la vivienda habitual en propiedad y por el precio de un alquiler. ¿Quieres que hablemos de ello y estudiemos tu caso? Estamos a tu disposición.

El día 9 de noviembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del 'Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida plusvalía municipal. Este Real Decreto-Ley aprueba la nueva regulación para calcular el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), dado que la aludida Sentencia del Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad, exclusivamente, del método de cálculo de la base imponible de ese impuesto. La sentencia establece también, expresamente, que no se puede solicitar la rectificación de las autoliquidaciones presentadas con anterioridad al día 26 de octubre de 2021, contra las que no se hubiera solicitado previamente su rectificación, ni sobre las liquidaciones ya giras, que no fueron impugnadas, anteriores a esa misma fecha. ¿Desde cuándo se aplicará la nueva normativa? Su entrada en vigor se produjo el día 10 de noviembre, y aunque los Ayuntamientos tendrán que adaptar sus ordenanzas fiscales en los próximos 6 meses, hasta este momento podrán liquidar el impuesto de acuerdo con lo que se establece en el Decreto-Ley. ¿Tendrá carácter retroactivo? No, no tendrá efectos retroactivos, por lo que las operaciones llevadas a cabo entre el 26/10/2021 y el día 10/11/2021, en que entró en vigor el Real Decreto-Ley, en principio no se sujetarán a el citado impuesto de carácter municipal. Tampoco, en principio, quedan sujetos a este impuesto los casos que correspondan a hechos imponibles anteriores a estas fechas y que no hayan sido liquidados (a título de ejemplo: herencias pendientes de aceptación). ¿Qué cambios se introducen? 1) La primera novedad introducida es la tributación de plusvalías generadas en períodos inferiores al año. El RDL impone la tributación de aquellas operaciones de venta, herencia y donación, siempre y cuando generen una ganancia patrimonial, aunque no haya transcurrido un año desde su última transmisión. 2) La segunda novedad es la posibilidad de optar entre dos sistemas, porque así lo imponía la propia Sentencia del Constitucional al determinar que no podía limitarse el cálculo de la plusvalía a un único método. Los dos sistemas que se articulan, son el llamado objetivo y el que responde a la plusvalía realmente generada. – Sistema “Objetivo”: es el mismo que hasta ahora se venía aplicando, consiste en que la base imponible del impuesto es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo, pero aplicando unos nuevos coeficientes que vienen ya fijados por el propio Decreto y que se irán actualizando, limitando la capacidad de los Ayuntamientos a la hora de aprobarlos, ya que sólo podrán corregirlos a la baja (hasta un 15%) en función de su grado de actualización. – Sistema de “Plusvalía real”: que se podrá utilizar en aquellas transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción. Aquí, la plusvalía real del terreno equivaldrá a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición después de aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Es decir, que se tributará en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble y que se determinará por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los Ayuntamientos, de acuerdo a otra novedad que introduce la norma. ¿Tendré que tributar aunque no haya una ganancia patrimonial? No. El Real Decreto-ley también da cumplimiento al mandato del Tribunal Constitucional en su Sentencia 59/2017 de no someter a tributación aquellas situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos. Para ello, se introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en las que se constate, a instancias del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor. ¿Qué tendré que hacer para no tributar en caso de no tener ganancia patrimonial? El interesado deberá acreditar la inexistencia de incremento de valor declarando la transmisión, y deberá aportar todos los documentos relativos a la transmisión y adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre lo que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración Tributaria, de acuerdo con la nueva facultad que se concede a los Ayuntamientos.

A la hora de comprar una vivienda, pocos son los afortunados que pueden hacerlo en efectivo, y la mayoría de las veces necesitaremos un préstamo. Para ser más concretos, tendremos que solicitar un préstamo hipotecario que también nos acompañará durante décadas. Por lo tanto, es muy importante seleccionar bien para encontrar la mejor hipoteca. A continuación se ofrecen algunos consejos: 1. Tener algo guardado es clave para obtener buenas condiciones. En el proceso de compra de una vivienda tienes que tener en cuenta que tendrás que hacer frente a algunos aranceles e impuestos notariales. Estos gastos pueden ser alrededor del 10% del valor de la vivienda que está comprando y se sumarán al monto que necesitará para comprar la vivienda. Por otro lado, la mayoría de entidades ofrecen por defecto hipotecas por el 80% del valor de la vivienda. De hecho, suelen elegir el valor mínimo entre la tasación y el valor de compra. Por ejemplo, si quieres comprar un inmueble por 110.000 € y resulta que la tasación le da un valor de 100.000 €, el banco te ofrecerá una hipoteca de 80.000 € (80% de 100.000 €, en este caso la tasación fue menor del precio de compra). Para que la negociación con el banco y las condiciones salgan a tu favor, lo ideal es que tengas ahorrado el 30% del valor de la vivienda que quieres comprar (10% constitución, notarios, impuestos, y 20% para pagar el apartamento y salir solo el 80% de su valor pendiente de cobertura). 2. ¿Interés fijo, variable o mixto? En general, es mejor no jugar a adivinar el futuro porque, como dijo el premio Nobel de Física Niels Bohr, "hacer predicciones es muy difícil, especialmente cuando se trata del futuro". La única modalidad que no depende del futuro es la hipoteca a tipo fijo, las demás estarán indexadas a algo. El más común será el Euribor, ahora mismo el Euribor tiene un tipo de interés bajísimo (tanto, que es negativo), pero hace poco más de 6 años llegó a más del 5%, y esto puede volver a pasar porque estaba no es algo excepcional. Por tanto, los intereses de una hipoteca a tipo variable pueden variar mucho. El que tiene que huir es la tasa de interés mixta. Se trata de una nueva modalidad en la que el banco combina en una única hipoteca lo peor de las hipotecas a tipo fijo y lo peor de las hipotecas a tipo variable. Su oferta suele ser que los primeros años te ofrezcan una tarifa fija ("para tu tranquilidad") y en el futuro pasará a variable. Esto funciona totalmente en tu contra. El Euribor está bajo ahora y se espera que suba en unos años. Entonces te conviene lo contrario. Hipoteca variable ahora para aprovechar el bajo Euribor, y una hipoteca a tipo de interés fijo en el futuro para evitar sorpresas con el Euribor. 3. Tenga cuidado, la tasa de interés no es lo que tiene que mirar. La hipoteca es algo que nos acompañará durante muchos años. Tienes que mirar la letra pequeña y no solo dejarte llevar por la tasa de interés que te ofrecen. Tienes que preguntarles por el T.A.E. En la mayoría de los casos, para ofrecerte las mejores condiciones, el banco te "invita" a contratar con ellos el seguro de hogar, el seguro de vida, tener la nómina con ellos, contratarles un plan de pensiones, etc ... Para cada uno de los productos Al contratar se le ofrecerá un descuento sobre el tipo de interés (por ejemplo, si contrata un seguro de vida, le dan una rebaja del 0,25%). Estos productos tienen un costo adicional y el seguro suele ser más caro cuando se contrata con el banco. El T.A.E. es la tasa de interés resultante de sumar los costos de contratación de productos con el banco a la tasa de interés base de la hipoteca. Para comparar hipotecas utiliza siempre el T.A.E., ya que cada banco te pedirá diferentes condiciones para contratar la hipoteca. El T.A.E. es la única forma de comparar peras con peras. Nunca compare hipotecas en función de la tasa de interés ofrecida. 4. Encuentra el equilibrio. Cuanto mayor sea el plazo de su hipoteca, menor será el pago mensual. Pero también debes tener en cuenta que cuanto más largo sea el plazo, mayor será la cantidad de intereses que habrás desembolsado. Por ejemplo, si contratas una hipoteca a 30 años de 200.000 € al 2% de interés, acabarás pagando 65.500 € de intereses. Si, por el contrario, lo haces durante 10 años, los intereses se reducen a 20.600 €. Debemos buscar un plazo que nos permita afrontar cómodamente la factura mensual, pero siempre intentando mantener el plazo lo más bajo posible. En las hipotecas es muy importante buscar y comparar tanto como puedas. ¡Puedes ahorrar mucho dinero!