Si estàs pensant en comprar o vendre un immoble a partir de l’1 de gener del 2022 t’interessarà saber quins canvis ens prepara el Govern a l’hora de passar per caixa. Si l’habitatge és de nova construcció no tindrem gaires problemes, a part de poder-ne trobar de disponibles al mercat, perquè els pisos nous porten un impost estatal comú per a tothom: l’IVA al tipus únic del 10% i la base imposable és el valor d’escriptura. Però per a posteriors transmissions, l’impost que es paga és l’Impost de Transmissions Patrimonials, més conegut com a ITP, i és de caràcter autonòmic. No totes les comunitats autònomes tenen el mateix tipus per a aquest impost i l’ITP més barat, sobre la transmissió d’habitatges, el trobem al País Basc, amb un 4%, i a Catalunya tenim el més alt, un 10%, que serà un 11% si la nostra base imposable supera el milió d’euros. De moment, sobre els tipus impositius no tindrem cap diferència amb l’entrada del nou any i continua basant-se en el RD 1/1993, que estableix el què i el com de l’ITP. Però aprofitant una llei recent, la Llei 11/2021 sobre la prevenció i lluita contra el frau, l’Estat ha realitzat uns «petits» canvis a l’hora de calcular quina serà la base imposable de l’ITP i aquesta novetat afectarà directament les nostres butxaques si comprem o venem per sota d’aquest preu. Fins al 31 de desembre d’aquest any la base imposable per liquidar l’ITP era el preu que figurava a l’escriptura, sempre que aquest preu fos igual o per sobre del valor cadastral multiplicat per un coeficient variable en funció del municipi. Recordem que el valor cadastral és una dada teòrica de quant val el nostre immoble per l’Estat i és la suma del valor del terreny i el valor de la construcció. Aquest valor cadastral serveix com a base perquè els ajuntaments ens cobrin l’Impost sobre Béns Immobles o IBI i s’utilitza com a base per al càlcul del valor patrimonial per l’impost del patrimoni. Com que aquest valor cadastral és teòric, sempre hi ha diferències substancials entre el valor real d’escriptura i el cadastral, i normalment aquest darrer sol ser inferior al preu real de venda. Per calcular quant s’havia de pagar d’ITP era fàcil perquè la base imposable era el preu d’escriptura (sempre que el preu d’escriptura fos superior al preu del Cadastre multiplicat pel coeficient, cosa que passava sovint). Però a partir del nou any apareix un nou «valor cadastral», que en principi ens diuen que només servirà per calcular l’ITP i l’impost de patrimoni, i serà la mitjana del valor de totes les vendes realitzades en una zona concreta. Els notaris estaran obligats a comunicar al Gobierno el preu de venda que figura en cada escriptura i la ubicació de l’immoble i l’Estat, durant el mes de desembre de cada any, farà públics aquests valors per metre quadrat. En el fons, l’Estat es convertirà en el taxador de les nostres llars i ens dirà quin és el valor «real» tant si som compradors com venedors. Llavors, si el preu de venda està per sobre d’aquest valor cadastral, tributarem pel valor d’escriptura però si venem per sota del valor cadastral haurem de pagar pel valor cadastral, i com que la base de càlcul és una mitjana, sempre tindrem valors per sota, que tributaran al valor de la mitjana, i valors per sobre, que tributaran pel valor real. En el fons, per tots els valors per sota la mitjana es pagaran més impostos que fins ara. Per cert, si sou venedors passa el mateix, els beneficis tributaran per la diferència entre el preu de compra i el preu de venda i si venem per sota de la mitjana s’haurà de posar el preu cadastral i haurem de tributar per uns beneficis que no seran reals. Si voleu evitar sorpreses abans de vendre o comprar un immoble visiteu un API col·legiat que formi part de la xarxa APIalia perquè us assessori.  

El passat dia 9 de maig del 2023 el consell de ministres ha aprovat una línia d'avals ICO per permetre que joves i famílies amb menors a càrrec seu puguin accedir a una hipoteca per a la compra del seu primer habitatge amb el 100% de finançament. L'objectiu és facilitar l'adquisició d'uns 50.000 habitatges aproximadament i estarà vigent fins al 31 de desembre del 2025. Si sou menors de 35 anys o famílies amb menors a càrrec (en aquest cas sense límit d'edat) teniu una oportunitat única d'aconseguir un habitatge en propietat amb el finançament del 100% del preu de compra. Des de VicMoBa, us podem ajudar a fer realitat el somni de tenir l'habitatge habitual en propietat i pel preu d'un lloguer. Vols que en parlem i estudiem el teu cas? Estem a la teva disposició.  

El dia 9 de novembre es va publicar al BOE el Real Decret-Llei 26/2021, de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals a la recent jurisprudència del Tribunal Constitucional respecte de l’Impost sobre l’Increment de Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana, la coneguda plusvàlua municipal. Aquest Real Decret-Llei aprova la nova regulació per calcular l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), atès que l’al·ludida Sentència del Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalitat, exclusivament, del mètode de càlcul de la base imposable d’aquest impost. La sentència estableix també, expressament, que no es pot sol·licitar la rectificació de les autoliquidacions presentades amb anterioritat al dia 26 d’octubre de 2021, contra les quals no s’hagués sol·licitat prèviament la seva rectificació, ni sobre les liquidacions ja girades, que no van ser impugnades, anteriors a aquesta mateixa data. Des de quan s’aplicarà la nova normativa? La seva entrada en vigor es va produir el dia 10 de novembre, i tot i que els Ajuntaments hauran d’adaptar les seves ordenances fiscals en els propers 6 mesos, fins aquest moment podran liquidar l’impost d’acord amb el que s’estableix al Decret-Llei. Tindrà caràcter retroactiu? No, no tindrà efectes retroactius, per la qual cosa les operacions dutes a terme entre el 26/10/2021 i el dia 10/11/2021, en què va entrar en vigor el Real Decret-Llei, en principi no es subjectaran a l’esmentat impost de caràcter municipal.  Tampoc, en principi, queden subjectes a aquest impost els casos que corresponguin a fets imposables anteriors a aquestes dates i que no hagin estat liquidats (a títol d’exemple: herències pendents d’acceptació). Quins canvis s’introdueixen? 1) La primera novetat introduïda és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de l’última transmissió.  2) La segona novetat és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode. Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respon a la plusvàlua realment generada. – Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consisteix en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant, limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los, ja que només podran corregir-los a la baixa (fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització.  – Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real. Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una altra novetat que introdueix la norma. Hauré de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial? No. El Reial decret llei també dona compliment al mandat del Tribunal Constitucional en la seva Sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.   Que hauré de fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial? L’interessat haurà d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i haurà d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es prendrà el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

A l'hora d'afrontar la compra d'una llar pocs són els afortunats que ho poden fer al comptat, i la majoria de vegades necessitarem un crèdit. Per ser més concrets, haurem de demanar un crèdit hipotecari que a més ens acompanyarà al llarg de dècades. Per tant, és molt important fer una bona feina de selecció per trobar la millor hipoteca. Aquí et donem alguns consells: 1. Tenir alguna cosa estalviada és clau per obtenir unes bones condicions. En el procés de compra d'un habitatge heu de tenir present que haureu de fer front a algunes despeses de notaria i impostos. Aquestes despeses poden rondar el 10% del valor de l'habitatge que estàs adquirint, i s'afegiran a la suma que et caldrà per comprar la casa. D'altra banda, la majoria de entitats ofereixen per defecte hipoteques per al 80% del valor de l'habitatge. De fet, solen triar el valor mínim entre el de taxació i el de compra. Per exemple, si vols comprar un immoble de 110.000€ i resulta que la taxació li dóna un valor de 100.000€, el banc t'oferirà una hipoteca de 80.000€ (el 80% de 100.000€, en aquest cas la taxació va sortir més baixa del preu de compra). Perquè la negociació amb el banc i les condicions vagin a favor teu, idealment hauries de tenir estalviat el 30% del valor de la llar que vols comprar (10% constitució, notàries, impostos, i 20% per pagar el pis i deixar només el 80 % del valor pendent de cobrir). 2. Interès fix, variable o mixt? En general, el millor és no jugar a endevinar el futur perquè, com deia el Premi Nobel de Física Niels Bohr, “fer prediccions és molt difícil, especialment quan es tracta del futur”. L'única modalitat que no depèn del futur és la hipoteca a tipus fix, les altres aniran indexades a alguna cosa. El més habitual serà l'Euribor, ara mateix l'Euribor té un tipus d'interès baixíssim (tant, que és negatiu), però fa poc més de 6 anys va arribar a assolir més del 5%, i això pot tornar a succeir perquè no va ser una cosa excepcional. Per tant, els interessos d'una hipoteca de tipus variable poden variar i molt. De la que segur que n'has de fugir és la de tipus d'interès mixt. És una nova modalitat en què el banc combina el pitjor de les hipoteques de tipus fix i el pitjor de les de tipus variable en una sola hipoteca. La seva oferta sol ser que els primers anys se t'ofereix de tipus fix (“per a la teva tranquil·litat”) i en el futur passarà a variable. Això juga totalment en contra teu. L'Euribor està sota ara, i previsiblement pujarà d'aquí uns anys. Així que et convé el contrari. Hipoteca variable ara per aprofitar l'Euribor baix, i hipoteca a tipus d'interès fix en un futur per evitar sorpreses amb l'Euribor. 3. Compte!, el tipus d'interès no és el que cal mirar. La hipoteca és una cosa que ens acompanyarà al llarg de molts anys. Cal mirar la lletra petita i no deixar-se emportar només pel tipus d'interès que t'ofereixen. Els has de demanar el T.A.E. En la majoria dels casos, per oferir-te les millors condicions, el banc t'invita a contractar amb ells l'assegurança de la llar, la de vida, tenir la nòmina amb ells, contractar-los un pla de pensions, etc. els productes que els contractes t'oferirà una bonificació sobre el tipus d'interès (per exemple, si els contractes l'assegurança de vida, et donen una reducció del 0,25%). Aquests productes tenen un cost afegit i les assegurances solen ser més cares en contractar-les amb el banc. El T.A.E. és el tipus dinterès resultant dafegir els costos que suposa la contractació de productes al banc al tipus dinterès base de la hipoteca. Per comparar hipoteques, utilitza sempre el T.A.E., ja que cada banc et demanarà diferents condicions per contractar-los la hipoteca. El T.A.E. és l'única manera de comparar peres amb peres. No comparis mai les hipoteques basant-te en el tipus d'interès ofert. 4. Cerca lequilibri. Com més llarg sigui el termini de la teva hipoteca, més baixa serà la quota mensual. Però també has de tenir present que a més termini, més gran serà la quantitat d'interès que hauràs desemborsat. Com a exemple, si contracteu una hipoteca de 200.000€ a 30 anys al 2% d'interès, acabareu pagant 65.500€ en interessos. Si, per contra, ho fas a 10 anys, els interessos es redueixen a 20.600€. Cal buscar un termini que ens permeti afrontar amb comoditat el rebut mensual, però sempre intentant que el termini sigui el mínim possible. En hipoteques és molt important buscar i comparar tant com puguis. Et pots estalviar molts diners!