El dia 9 de novembre es va publicar al BOE el Real Decret-Llei 26/2021, de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals a la recent jurisprudència del Tribunal Constitucional respecte de l’Impost sobre l’Increment de Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana, la coneguda plusvàlua municipal. Aquest Real Decret-Llei aprova la nova regulació per calcular l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), atès que l’al·ludida Sentència del Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalitat, exclusivament, del mètode de càlcul de la base imposable d’aquest impost. La sentència estableix també, expressament, que no es pot sol·licitar la rectificació de les autoliquidacions presentades amb anterioritat al dia 26 d’octubre de 2021, contra les quals no s’hagués sol·licitat prèviament la seva rectificació, ni sobre les liquidacions ja girades, que no van ser impugnades, anteriors a aquesta mateixa data. Des de quan s’aplicarà la nova normativa? La seva entrada en vigor es va produir el dia 10 de novembre, i tot i que els Ajuntaments hauran d’adaptar les seves ordenances fiscals en els propers 6 mesos, fins aquest moment podran liquidar l’impost d’acord amb el que s’estableix al Decret-Llei. Tindrà caràcter retroactiu? No, no tindrà efectes retroactius, per la qual cosa les operacions dutes a terme entre el 26/10/2021 i el dia 10/11/2021, en què va entrar en vigor el Real Decret-Llei, en principi no es subjectaran a l’esmentat impost de caràcter municipal.  Tampoc, en principi, queden subjectes a aquest impost els casos que corresponguin a fets imposables anteriors a aquestes dates i que no hagin estat liquidats (a títol d’exemple: herències pendents d’acceptació). Quins canvis s’introdueixen? 1) La primera novetat introduïda és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de l’última transmissió.  2) La segona novetat és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode. Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respon a la plusvàlua realment generada. – Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consisteix en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant, limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los, ja que només podran corregir-los a la baixa (fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització.  – Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real. Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una altra novetat que introdueix la norma. Hauré de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial? No. El Reial decret llei també dona compliment al mandat del Tribunal Constitucional en la seva Sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.   Que hauré de fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial? L’interessat haurà d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i haurà d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es prendrà el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

El Tribunal Suprem ha resolt que han de ser els bancs els que paguin les despeses de taxació dels préstecs hipotecaris, segons ha fixat el Ple de la Sala Civil de l'alt tribunal. En aquesta sentència, el tribunal resol sobre els efectes econòmics de la declaració de nul·litat de la clàusula de despeses dels préstecs hipotecaris entre bancs i consumidors. El Tribunal Suprem conclou que les despeses de taxació, quan no sigui aplicable la Llei 5/2019, del 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, incumbeixen el banc i no el consumidor. Aquesta resolució només afecta els préstecs signats abans d'aquesta norma del 2019 ja que a la Llei de Crèdit Immobiliari aprovada fa dos anys sí que s'estableix que la taxació l'ha d'abonar el prestatari, és a dir, el consumidor. Amb aquesta sentència queden resoltes per la Sala Civil totes les conseqüències de la nul·litat de les clàusules que imposen als consumidors les despeses de formalització del préstec hipotecari. Dret a la restitució Aquesta doctrina suposa que els consumidors tenen dret a la restitució de totes les despeses pagades en concepte de registre de la propietat, gestoria i taxació, així com de la meitat de les despeses notarials. Només l'impost sobre actes jurídics documentats, en què les normes tributàries estableixen que el principal subjecte passiu és el prestatari, és a càrrec dels consumidors. Els magistrats han estudiat un recurs contra una resolució d?Audiència Provincial de Càceres en un plet amb Liberbank. Després de conèixer la sentència, la codirectora legal del portal de consumidors “el reclamador”, Almudena Velázquez, considera que la resolució és “coherent” amb allò fixat pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea. De fet, el Suprem es basa en afirmar una sentència del TJUE, que conclou que aquesta clàusula ara analitzada és “abusiva”. L'alt tribunal considera que la taxació ha de formar part de les despeses de gestoria i, per tant i sobre la base de la jurisprudència, se n'ha de fer càrrec el prestador, és a dir, els bancs. “Les anomenades despeses de taxació són el cost de la taxació de la finca sobre la qual es pretén constituir la garantia hipotecària. Tot i que la taxació no constitueix, pròpiament, un requisit de validesa de la hipoteca, la llei requereix per a l'execució judicial directa de la hipoteca, entre d'altres requisits que “en l'escriptura de constitució de la hipoteca es determini el preu en què els interessats taxen la finca o bé hipotecat, perquè serveixi de tipus a la subhasta, que no podrà ser inferior, en cap cas, al 75 per cent del valor assenyalat en la taxació”.

A l'hora d'afrontar la compra d'una llar pocs són els afortunats que ho poden fer al comptat, i la majoria de vegades necessitarem un crèdit. Per ser més concrets, haurem de demanar un crèdit hipotecari que a més ens acompanyarà al llarg de dècades. Per tant, és molt important fer una bona feina de selecció per trobar la millor hipoteca. Aquí et donem alguns consells: 1. Tenir alguna cosa estalviada és clau per obtenir unes bones condicions. En el procés de compra d'un habitatge heu de tenir present que haureu de fer front a algunes despeses de notaria i impostos. Aquestes despeses poden rondar el 10% del valor de l'habitatge que estàs adquirint, i s'afegiran a la suma que et caldrà per comprar la casa. D'altra banda, la majoria de entitats ofereixen per defecte hipoteques per al 80% del valor de l'habitatge. De fet, solen triar el valor mínim entre el de taxació i el de compra. Per exemple, si vols comprar un immoble de 110.000€ i resulta que la taxació li dóna un valor de 100.000€, el banc t'oferirà una hipoteca de 80.000€ (el 80% de 100.000€, en aquest cas la taxació va sortir més baixa del preu de compra). Perquè la negociació amb el banc i les condicions vagin a favor teu, idealment hauries de tenir estalviat el 30% del valor de la llar que vols comprar (10% constitució, notàries, impostos, i 20% per pagar el pis i deixar només el 80 % del valor pendent de cobrir). 2. Interès fix, variable o mixt? En general, el millor és no jugar a endevinar el futur perquè, com deia el Premi Nobel de Física Niels Bohr, “fer prediccions és molt difícil, especialment quan es tracta del futur”. L'única modalitat que no depèn del futur és la hipoteca a tipus fix, les altres aniran indexades a alguna cosa. El més habitual serà l'Euribor, ara mateix l'Euribor té un tipus d'interès baixíssim (tant, que és negatiu), però fa poc més de 6 anys va arribar a assolir més del 5%, i això pot tornar a succeir perquè no va ser una cosa excepcional. Per tant, els interessos d'una hipoteca de tipus variable poden variar i molt. De la que segur que n'has de fugir és la de tipus d'interès mixt. És una nova modalitat en què el banc combina el pitjor de les hipoteques de tipus fix i el pitjor de les de tipus variable en una sola hipoteca. La seva oferta sol ser que els primers anys se t'ofereix de tipus fix (“per a la teva tranquil·litat”) i en el futur passarà a variable. Això juga totalment en contra teu. L'Euribor està sota ara, i previsiblement pujarà d'aquí uns anys. Així que et convé el contrari. Hipoteca variable ara per aprofitar l'Euribor baix, i hipoteca a tipus d'interès fix en un futur per evitar sorpreses amb l'Euribor. 3. Compte!, el tipus d'interès no és el que cal mirar. La hipoteca és una cosa que ens acompanyarà al llarg de molts anys. Cal mirar la lletra petita i no deixar-se emportar només pel tipus d'interès que t'ofereixen. Els has de demanar el T.A.E. En la majoria dels casos, per oferir-te les millors condicions, el banc t'invita a contractar amb ells l'assegurança de la llar, la de vida, tenir la nòmina amb ells, contractar-los un pla de pensions, etc. els productes que els contractes t'oferirà una bonificació sobre el tipus d'interès (per exemple, si els contractes l'assegurança de vida, et donen una reducció del 0,25%). Aquests productes tenen un cost afegit i les assegurances solen ser més cares en contractar-les amb el banc. El T.A.E. és el tipus dinterès resultant dafegir els costos que suposa la contractació de productes al banc al tipus dinterès base de la hipoteca. Per comparar hipoteques, utilitza sempre el T.A.E., ja que cada banc et demanarà diferents condicions per contractar-los la hipoteca. El T.A.E. és l'única manera de comparar peres amb peres. No comparis mai les hipoteques basant-te en el tipus d'interès ofert. 4. Cerca lequilibri. Com més llarg sigui el termini de la teva hipoteca, més baixa serà la quota mensual. Però també has de tenir present que a més termini, més gran serà la quantitat d'interès que hauràs desemborsat. Com a exemple, si contracteu una hipoteca de 200.000€ a 30 anys al 2% d'interès, acabareu pagant 65.500€ en interessos. Si, per contra, ho fas a 10 anys, els interessos es redueixen a 20.600€. Cal buscar un termini que ens permeti afrontar amb comoditat el rebut mensual, però sempre intentant que el termini sigui el mínim possible. En hipoteques és molt important buscar i comparar tant com puguis. Et pots estalviar molts diners!

La Inspecció Tècnica d’Edificis té com a objectiu certificar la salut de l’edifici, indicant i determinant les seves deficiències així com orientant els propietaris sobre quines accions realitzar en els seus edificis. Aquesta inspecció visual de l’edifici ha de ser realitzada per un tècnic competent, sent aquest un arquitecte, arquitecte tècnic, aparellador, enginyer de l’edificació o un graduat en ciències i tecnologies de l’edificació. Aquest professional emet un document normalitzat que descriu les característiques generals de l’edifici, estat de conservació i les deficiències visibles constructives o funcionals. Quins edificis tenen l’obligació de passar-la? A. A Catalunya, tots els edificis de més de 45 anys des de l’any de construcció segons el Cadastre, d’acord el següent quadre i depenent de si l’edifici és unifamiliar o plurifamiliar. B. Els edificis als quals se’ls requereixi per programes o ordenances locals. C. Els edificis que es vulguin sotmetre a programes públics d’ajuts per al foment de la rehabilitació. Què passa si no realitzem la ITE? No realitzar la ITE es considera una infracció greu i pot comportar sancions des dels 9.000 €  als 90.000 €. Aquesta quantia dependrà del risc de l’edifici. De qui és la responsabilitat de passar la ITE? La responsabilitat de passar la ITE recau sobre la comunitat de propietaris o el propietari únic, quan sigui el cas. Qui suporta el cost de la realització? El cost econòmic derivat de la inspecció tècnica obligatòria és a càrrec de les persones obligades a la realització de la inspecció (propietaris de l’immoble o comunitats de propietaris, segons sigui el cas). Quins tipus de resolucions tenen les ITE? L’Agència de l’Habitatge, prenent com a base l’informe de la inspecció tècnica d’edificis d’habitatges, atorgarà un certificat d’aptitud que notificarà directament a la propietat. Segons quin sigui l’estat general de l’edifici, el certificat d’aptitud pot ser apte o no apte. Com hem d’actuar els agents Immobiliaris? En el moment en què ens facin un encàrrec de venda i sempre abans de signar un contracte d’arres, hem de verificar si és obligatori per llei passar la inspecció, perquè si ho fos en el moment de la compravenda el notari requerirà aquest document i podria aturar l’operació. L’agent immobiliari té la responsabilitat de saber si la ITE està passada o no. Si fos necessari passar la inspecció, hem de demanar la seva realització. Si no ho fos, hem d’avisar sobre quan serà obligatori i aconsellar la seva realització perquè sempre els aportarà informació sobre l’estat del seu edifici.