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2023-05-21
Si vous envisagez d'acheter ou de vendre une propriété à partir du 1er janvier 2022, vous serez intéressé de savoir quels changements le gouvernement nous prépare en matière de vérification.
Si la maison est neuve, nous n'aurons pas beaucoup de problèmes, à part pouvoir la trouver disponible sur le marché, car les appartements neufs sont soumis à une taxe d'État commune à tous : TVA au taux unique de 10% et l'assiette est la valeur de l'acte. . Mais pour les transmissions ultérieures, la taxe payée est la taxe de mutation immobilière, plus connue sous le nom d'ITP, et elle est de nature autonome. Toutes les communautés autonomes n'ont pas le même taux pour cette taxe et l'ITP la moins chère, sur le transfert de logements, se trouve au Pays basque, avec 4%, et en Catalogne nous avons la plus élevée, 10%, qui sera de 11% si notre assiette fiscale dépasse un million d'euros. Pour le moment, en ce qui concerne les taux d'imposition, nous n'aurons aucune différence avec l'entrée de la nouvelle année et il continue d'être basé sur le RD 1/1993, qui établit le quoi et le comment de l'ITP. Mais profitant d'une loi récente, la loi 11/2021 sur la prévention et la lutte contre la fraude, l'État a apporté quelques "petits" changements lors du calcul de ce que sera l'assiette fiscale ITP et cette nouveauté affectera directement nos poches si nous achetons ou nous vendons en dessous de ce prix.
Jusqu'au 31 décembre de cette année, la base d'imposition pour régler l'ITP était le prix qui figurait dans l'acte, à condition que ce prix soit égal ou supérieur à la valeur cadastrale multipliée par un coefficient variable selon les communes. Rappelez-vous que la valeur cadastrale est une donnée théorique de la valeur de notre propriété par l'État et est la somme de la valeur du terrain et de la valeur de la construction. Cette valeur cadastrale sert de base aux municipalités pour nous facturer la taxe foncière ou IBI et sert de base au calcul de la valeur nette pour la taxe foncière. Étant donné que cette valeur cadastrale est théorique, il existe toujours des différences substantielles entre la valeur réelle de l'acte et la valeur cadastrale, et normalement cette dernière est généralement inférieure au prix de vente réel. Il était facile de calculer combien d'ITP devaient être payés car la base d'imposition était le prix de l'acte (tant que le prix de l'acte était supérieur au prix du cadastre multiplié par le coefficient, ce qui arrivait souvent).
Mais à partir de la nouvelle année, une nouvelle "valeur cadastrale" apparaît, qui en principe, nous disent-ils, ne sera utilisée que pour calculer l'ITP et l'impôt sur la fortune, étant la valeur moyenne de toutes les ventes réalisées dans une zone spécifique. Les notaires seront tenus de communiquer au Gouvernement le prix de vente qui figure sur chaque acte et la localisation du bien et l'Etat, en décembre de chaque année, rendra publiques ces valeurs au mètre carré. A terme, l'Etat deviendra l'expert de nos logements et nous dira quelle est la "vraie" valeur, que nous soyons acheteurs ou vendeurs. Donc, si le prix de vente est supérieur à cette valeur cadastrale, nous paierons des taxes pour la valeur de l'acte mais si nous vendons en dessous de la valeur cadastrale, nous devrons payer la valeur cadastrale, et comme la base de calcul est une moyenne, nous paierons toujours avoir des valeurs pour ci-dessous, qu'ils seront taxés à la valeur moyenne; et les valeurs ci-dessus, qui seront taxées pour la valeur réelle. Fondamentalement, pour toutes les valeurs inférieures à la moyenne, plus d'impôts seront payés que jusqu'à présent. D'ailleurs, si vous êtes vendeurs il se passe la même chose, les bénéfices seront taxés pour la différence entre le prix d'achat et le prix de vente et si nous vendons en dessous de la moyenne, le prix cadastral devra être fixé et nous devrons payer des impôts pour des avantages qui ne seront pas réels.
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2023-05-14
Le 9 mai 2023, le Conseil des ministres a approuvé une ligne de garanties ICO pour permettre aux jeunes et aux familles avec mineurs à charge d'accéder à un crédit immobilier pour acheter leur premier logement avec un financement à 100%. L'objectif est de faciliter l'acquisition d'environ 50 000 logements et sera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025.
Si vous avez moins de 35 ans ou des familles avec des mineurs à charge (dans ce cas sans limite d'âge), vous avez une opportunité unique de devenir propriétaire avec un financement à 100% du prix d'achat.
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2021-11-30
Le 9 novembre, le décret-loi royal 26/2021, du 8 novembre, a été publié au BOE, qui adapte le texte révisé de la loi de réglementation des impôts locaux à la jurisprudence récente de la Cour constitutionnelle concernant la ' Taxe sur la plus-value du Foncier Urbain, la plus-value communale bien connue.
Ce décret-loi royal approuve le nouveau règlement pour le calcul de l'impôt sur la plus-value des terrains urbains (IIVTNU), étant donné que l'arrêt susmentionné de la Cour constitutionnelle déclare l'inconstitutionnalité, exclusivement, de la méthode de calcul de la base d'imposition de ce impôt.
L'arrêt établit également expressément que la rectification des auto-évaluations soumises avant le 26 octobre 2021, contre lesquelles leur rectification n'avait pas été préalablement demandée, ou sur les règlements et les tournées, qui n'ont pas été contestés, ne peut être demandée. , avant cette même date. Date.
Depuis quand la nouvelle réglementation s'appliquera-t-elle ?
Son entrée en vigueur a eu lieu le 10 novembre, et bien que les conseils municipaux devront adapter leurs ordonnances fiscales dans les 6 prochains mois, ils pourront jusqu'à présent régler la taxe conformément à ce qui est établi dans le décret-loi.
Sera-ce rétroactif?
Non, il n'aura pas d'effets rétroactifs, de sorte que les opérations réalisées entre le 26/10/2021 et le 10/11/2021, date d'entrée en vigueur de l'arrêté-loi royal, ne seront en principe pas soumises à la taxe communale précitée.
De même, en principe, les cas correspondant à des faits imposables antérieurs à ces dates et non réglés (par exemple : successions en attente d'acceptation) ne sont pas non plus soumis à cet impôt.
Quels changements sont introduits ?
1) La première nouveauté introduite est la taxation des plus-values réalisées sur des périodes inférieures à un an. Le RDL impose l'imposition de ces opérations de vente, de succession et de donation, pour autant qu'elles génèrent une plus-value, même si un an ne s'est pas écoulé depuis leur dernière transmission.
2) La deuxième nouveauté est la possibilité de choisir entre deux régimes, car c'est ainsi que l'arrêt constitutionnel l'a lui-même imposé en déterminant que le calcul de la plus-value ne pouvait se limiter à une seule méthode. Les deux systèmes qui s'articulent sont le soi-disant objectif et celui qui répond à la plus-value réellement générée.
- Système « objectif » : il est le même que celui qui a été appliqué jusqu'à présent, il consiste en ce que la base imposable de la taxe est le résultat de la multiplication de la valeur cadastrale du terrain au moment de l'accumulation, mais en appliquant de nouveaux coefficients qui sont déjà fixées par le Décret lui-même et qu'elles seront mises à jour, limitant la capacité des Mairies à les approuver, puisqu'elles ne pourront les corriger qu'à la baisse (jusqu'à 15%) en fonction de leur degré d'actualisation.
- Système de « plus-value réelle » : qui peut être utilisé dans ces transferts d'une propriété dans laquelle il y a un terrain et une construction. Ici, la plus-value réelle du terrain sera égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition après application de la proportion qui représente la valeur cadastrale du terrain sur la valeur cadastrale totale. C'est-à-dire qu'il sera imposé sur la base de la plus-value réelle obtenue lors du transfert d'un bien et qui sera déterminé par la différence entre la valeur de transfert du terrain et la valeur d'acquisition. Si le contribuable démontre que la plus-value réelle est inférieure à celle résultant de la méthode d'estimation objective, il peut appliquer la méthode réelle.
Ces calculs pourront faire l'objet d'une vérification par les Mairies, selon une autre nouveauté qu'introduit la norme.
Dois-je payer des impôts même s'il n'y a pas de plus-value ?
Non. Le décret-loi royal remplit également le mandat de la Cour constitutionnelle dans sa phrase 59/2017 de ne pas soumettre à l'impôt les situations où il n'y a pas d'augmentation de la valeur du terrain. Pour ce faire, une nouvelle hypothèse de non-imposition est introduite pour les opérations dans lesquelles il est constaté, à la demande du contribuable, qu'une plus-value n'a pas été obtenue.
Que dois-je faire pour éviter de payer des impôts si je n'ai pas de gain en capital ?
L'intéressé doit prouver l'inexistence d'une plus-value en déclarant la cession, et doit fournir tous les documents relatifs à la cession et à l'acquisition. Pour vérifier l'inexistence d'une plus-value, la valeur de transmission ou d'acquisition sera retenue comme celle qui est supérieure à ce qui figure dans le titre qui documente l'opération ou celle vérifiée, le cas échéant, par l'Administration fiscale, en conformément à la nouvelle faculté qui est accordée aux mairies.
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2019-03-12
Lorsqu'il s'agit d'acheter une maison, rares sont les chanceux qui peuvent le faire en espèces, et la plupart du temps, nous aurons besoin d'un prêt. Pour être plus précis, nous devrons demander un prêt hypothécaire qui nous accompagnera également pendant des décennies. Par conséquent, il est très important de faire un bon travail de sélection pour trouver le meilleur prêt hypothécaire.
Voici quelques conseils:
1. Avoir quelque chose de sauvé est la clé pour obtenir de bonnes conditions.
Dans le processus d'achat d'une maison, vous devez garder à l'esprit que vous devrez faire face à des frais de notaire et des taxes. Ces dépenses peuvent représenter environ 10 % de la valeur de la maison que vous achetez et seront ajoutées au montant dont vous aurez besoin pour acheter la maison. D'autre part, la plupart des entités proposent par défaut des hypothèques pour 80% de la valeur de la maison. En fait, ils choisissent généralement la valeur minimale entre l'évaluation et la valeur d'achat. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à 110 000 € et qu'il s'avère que l'expertise lui attribue une valeur de 100 000 €, la banque vous proposera un prêt immobilier de 80 000 € (80 % de 100 000 €, dans ce cas l'expertise a été inférieur du prix d'achat).
Pour la négociation avec la banque et les conditions d'aller en votre faveur, idéalement vous devriez avoir économisé 30% de la valeur de la maison que vous souhaitez acheter (10% constitution, notaires, impôts, et 20% pour payer l'appartement et partir seulement 80 % de sa valeur en attendant la couverture).
2. Intérêt fixe, variable ou mixte ?
En général, il vaut mieux ne pas jouer à deviner l'avenir car, comme l'a dit le prix Nobel de physique Niels Bohr, "faire des prédictions est très difficile, surtout quand il s'agit de l'avenir".
La seule modalité qui ne dépend pas de l'avenir est l'hypothèque à taux fixe, les autres seront indexées à quelque chose. Le plus courant sera l'Euribor, en ce moment l'Euribor a un taux d'intérêt très bas (à tel point qu'il est négatif), mais il y a un peu plus de 6 ans il atteignait plus de 5%, et cela peut se reproduire car c'était pas quelque chose d'exceptionnel. Par conséquent, les intérêts d'un prêt hypothécaire à taux variable peuvent varier considérablement.
Celui que vous devez fuir est le taux d'intérêt mixte. Il s'agit d'une nouvelle modalité dans laquelle la banque combine le pire des prêts hypothécaires à taux fixe et le pire des prêts hypothécaires à taux variable en un seul prêt hypothécaire. Son offre est généralement que les premières années on vous propose un taux fixe ("pour votre tranquillité d'esprit") et à l'avenir il ira vers un taux variable.
Cela fonctionne totalement contre vous. L'Euribor est bas actuellement et devrait augmenter dans quelques années. Donc l'inverse vous convient. Hypothèque variable maintenant pour profiter de l'Euribor bas, et hypothèque à taux fixe à l'avenir pour éviter les surprises avec l'Euribor.
3. Attention, le taux d'intérêt n'est pas ce qu'il faut regarder.
L'hypothèque est quelque chose qui nous accompagnera pendant de nombreuses années. Vous devez regarder les petits caractères et ne pas vous laisser emporter par le taux d'intérêt qu'ils vous offrent. Il faut leur demander le T.A.E.
Dans la plupart des cas, pour vous offrir les meilleures conditions, la banque vous "invite" à contracter avec eux l'assurance habitation et vie, avoir la paie avec eux, leur engager un régime de retraite, etc... Pour chacun des produits que vous embauchez se verront offrir une remise sur le taux d'intérêt (par exemple, si vous souscrivez une assurance-vie, ils vous accordent une réduction de 0,25%).
Ces produits ont un coût supplémentaire et l'assurance est généralement plus chère lorsqu'elle est contractée avec la banque. Le T.A.E. est le taux d'intérêt résultant de l'ajout des coûts de sous-traitance des produits à la banque au taux d'intérêt de base de l'hypothèque.
Pour comparer les hypothèques, utilisez toujours le T.A.E., car chaque banque vous demandera des conditions différentes pour contracter l'hypothèque. Le T.A.E. c'est la seule façon de comparer des poires à des poires. Ne comparez jamais les prêts hypothécaires en fonction du taux d'intérêt offert.
4. Trouvez l'équilibre.
Plus la durée de votre hypothèque est longue, plus la mensualité est faible. Mais vous devez également garder à l'esprit que plus le terme est long, plus le montant des intérêts que vous aurez déboursés sera important. A titre d'exemple, si vous contractez un prêt immobilier de 200 000 € sur 30 ans à 2% d'intérêt, vous finirez par payer 65 500 € d'intérêts.
Si, en revanche, vous le faites pendant 10 ans, les intérêts sont ramenés à 20 600 €. Nous devons trouver un terme qui nous permette de faire face confortablement à la facture mensuelle, mais en essayant toujours de maintenir le terme aussi bas que possible.
En matière de prêts hypothécaires, il est très important de rechercher et de comparer autant que possible. Vous pouvez économiser beaucoup d'argent!
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